Alt henger sammen: renta bestemmer terminen, terminen bestemmer kontantstrømmen, kontantstrømmen bestemmer hvor lenge dere orker. Velg en bolig, så fylles alt som er kjent om den inn av seg selv.
Inntekt, egenkapital, rente og de andre forutsetningene skrives inn her, ikke på hvert objekt. De lagres i nettleseren og brukes av alle kalkulatorene, av boliglista og av lånedokumentasjonen.
Inntekt, alle låntakere
Er ektefellene medlåntakere, skal lønna deres med her. Banken teller sjelden alt fullt ut: fast lønn regnes 100 prosent, bonus og overtid som regel 50 fordi den ikke er garantert, og utleie i egen bolig etter samme sats som dere setter for leieinntekt lenger ned. Barnebidrag dere betaler trekkes fra. Barnetrygd faller bort når barna fyller 18, så ikke bygg budsjettet på den hvis de er 16.
Husstandene
Gjelden skal være alt som hviler på låntakerne: begge primærboliger, billån, studielån og forbruksgjeld. Antall voksne og barn brukes bare i betjeningsberegningen i kalkulator 7.
Lånet
Driften
Vedlikehold etter byggeår
Et gammelt hus koster mer å holde i live enn et nytt, og én felles sats gjør alle regnestykkene feil i hver sin retning. Standardsatsene er 1,0 prosent for bygg fra før 1970, 0,7 prosent for 1970 til 2010 og 0,4 prosent for 2011 og nyere. Det er nøkterne anslag: bransjen anbefaler gjerne å sette av rundt én prosent av boligverdien i året, og nye bygg ligger under det de første tiårene fordi tak, bad, kjøkken og vinduer ennå ikke har begynt å forfalle. Endre dem gjerne når dere har egne erfaringstall.
Lagret
Taket er det laveste av det egenkapitalen rekker til og det gjeldsgraden på fem ganger inntekt tillater. Leieinntekt fra boligen dere kjøper teller med i gjeldsgraden per objekt, men ikke i dette taket, siden den varierer fra bolig til bolig.
Kalkulator 1
Kontantstrøm og yield
Den eneste beregningen som forteller om dere må ut med penger hver måned eller får noe inn. Feltene her hører til boligen. Rente, egenkapital, løpetid, ledighet og vedlikehold hentes fra Dine tall
Kjøpet
Driften
Avdrag er ikke en kostnad, det er sparing. Derfor står både kontantstrøm og resultat etter renter i tabellen. Skatten regnes som 22 prosent av leie minus driftskostnader minus renter, som er hovedregelen for sekundærbolig.
Kalkulator 2
Hybler mot hel bolig
Rom for rom gir mer per kvadratmeter, men koster i ledighet, slitasje, møbler og regelverk. Her ser dere forskjellen i kroner.
Velger dere en bolig fra lista øverst, fylles leia inn med markedsnivået i kommunen, mens avstanden til campus legges inn som tomme måneder. Det er slik hybelmarkedet faktisk oppfører seg: et rom på Lund koster ikke mer per måned enn et rom på Hånes, men det står tomt langt sjeldnere.
Kalkulator 3
Oppussingsbudsjett med egeninnsats
Dere er handy, så materialkostnaden er reell og arbeidet er gratis, bortsett fra det som krever godkjent foretak. Elektro og våtrom er ikke gjør det selv. Både kostnad og timer kan endres.
Prisene er grove enhetspriser for Agder i 2026 og skal justeres når dere har et faktisk tilbud. Egeninnsats teller bare der raden er merket som noe dere kan gjøre selv.
Kalkulator 4
Rentestress
Utlånsforskriften krever at dere tåler tre prosentpoeng høyere rente, og minst sju prosent. Her er hva det faktisk koster i måneden, med boligen fra kalkulator 1.
Kalkulator 5
Skatt på utleie og formue
Utleie av sekundærbolig er skattepliktig fra første krone. Til gjengjeld er alt som har med utleien å gjøre fradragsberettiget. Tallene kommer fra kalkulator 1, og kan overstyres.
Formuesskatt regnes med bunnfradrag 1 760 000 kroner per person og sats 1,0 prosent, samt 1,1 prosent på formue over 20 millioner. Sekundærbolig verdsettes til 100 prosent av beregnet markedsverdi, mot 25 prosent for boligen dere bor i selv. Sjekk alltid gjeldende satser mot Skatteetaten før selvangivelsen.
Kalkulator 6
Når har dere tjent inn kjøpet?
Dokumentavgift, tinglysing og meglerhonorar forsvinner i det øyeblikket dere kjøper og selger. Her er hvor mange år prisveksten trenger for å hente det inn.
Gevinst på sekundærbolig er skattepliktig med 22 prosent, uansett hvor lenge dere har eid den. Dokumentavgiften på 2,5 prosent gjelder selveier og tinglyst eiendom, ikke borettslagsandeler.
Kalkulator 7
Får dere lånet i det hele tatt?
Tre krav må være oppfylt samtidig: egenkapital, samlet gjeldsgrad og betjeningsevne ved sju prosent rente. Inntekt og eksisterende gjeld hentes fra Dine tall
Kalkulator 8
Eierbrøk mellom to
Ulik egenkapital skal gi ulik eierbrøk, ellers subsidierer den ene den andre i stillhet. Her er brøken som gjør at begge stiller likt.
Kjøper dere sammen uten å være gift eller samboere, er dere et tingsrettslig sameie. Skriv sameieavtale før kontrakten signeres: eierbrøk, hvem som betaler hva, hva som skjer hvis den ene vil ut, forkjøpsrett for den andre, og hvordan boligen verdsettes ved uenighet.